Ristrutturazioni
Cosa si intende nello specifico quando si parla di ristrutturazione edilizia? Ci risponde il Testo Unico per l’Edilizia, il D.P.R. 380/01, la legge di riferimento per la normativa edilizia in Italia. La definizione più completa di questa espressione ci viene indicata all’art.3, comma 1, lettera (d).
Per ristrutturazione edilizia si intende l’insieme di quegli “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.
Con l’espressione “opere di ristrutturazione edilizia” si indicano più precisamente:
- Modifiche strutturali come la demolizione e la ricostruzione di parti di un edificio, mantenendo sempre però la stessa volumetria della precedente architettura (fatta eccezione per gli adeguamenti alle norme anti-sismiche);
- La costruzione di ascensori o di scale esterne non correlate all’abitazione;
- La trasformazione di superfici accessorie in superfici utili e abitabili. Sono inclusi gli interventi di trasformazione di mansarde, sottotetto, scantinati e cantine, adeguati alla normativa vigente per l’abitabilità;
- Opere per il cambiamento di destinazione d’uso del locale.
Quando si parla di interventi di manutenzione in ambito edilizio, occorre fare un distinguo. Esistono interventi manutenzione ordinaria e interventi manutenzione straordinaria:
- Manutenzione ordinaria: rientrano in questa definizione quegli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture di un edificio. Con questa espressione si designano anche le opere che mirano a mantenere, o integrare, l’efficienza di impianti esistenti;
- Manutenzione straordinaria: l’espressione si riferisce agli interventi necessari per il rinnovamento o la sostituzione di parti (anche strutturali), degli edifici. Tra queste sono comprese anche le opere di integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici. Fondamentale che questi interventi non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari dell’edificio, e che non portino a modifiche nella destinazione d’uso dell’immobile.
Per quanto riguarda la differenza tra ristrutturazione e manutenzione ordinaria la distinzione è semplice. Le opere di manutenzione ordinaria riguardano la riparazione, la ristrutturazione la sostituzione di parti non strutturali degli edifici, l’integrazione e in mantenimento in efficienza di impianti già esistenti. Questo genere di interventi non strutturali può essere tranquillamente eseguito sotto responsabilità del proprietario dell’immobile, senza nominare un direttore dei lavori. Ovviamente, bisogna sempre agire nel rispetto delle norme previste dal Regolamento Edilizio del Comune in cui si trova l’immobile. Tuttavia, nel caso di interventi sulle parti visibili bisogna presentare in Comune la pratica di inizio dei lavori, la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asserverata) firmata da un tecnico abilitato iscritto all’ordine.
Quando si confrontano ristrutturazione edilizia e lavori di manutenzione straordinaria non è semplice tracciare dei confini ben definiti tra le due cose. Spesso le due categorie tendono a sovrapporsi e per il legislatore non è semplice definire con precisione la natura degli interventi. Per questo è fondamentale rivolgersi a dei tecnici competenti per effettuare un sopralluogo. Uno specialista potrà chiarire eventuali dubbi e relazionarsi eventualmente con gli uffici del Comune di riferimento per l’inquadramento dei casi più complessi.
Agevolazioni Fiscali
A chi spetta il Bonus Ristrutturazione 50%
Possono richiedere la detrazione al 50% non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sull’immobile da ristrutturare, ma anche gli inquilini o i comodatari. Hanno diritto a questa detrazione:
- Il proprietario o il nudo proprietario;
- Il titolare di un diritto reale di godimento come uso, usufrutto, abitazione o superficie;
- Il comodatario o l’inquilino;
- I soci di società semplici;
- I soci di cooperative divise e indivise;
- Gli imprenditori individuali, se l’immobile da ristrutturare non rientra tra quelli strumentali o merce.
Inoltre, nel caso sostengono le spese e siano gli intestatari di bonifici e fatture, possono accedere alla detrazione anche: - I familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile da ristrutturare, coniugi, parenti entro il terzo grado o i componenti di un’unione civile;
- I coniugi separati assegnatari dell’immobile intestato all’altro coniuge;
- I conviventi more uxorio, non proprietari dell’immobile da ristrutturare, né titolari di un contratto di comodato per le spese sostenuto dal 1° gennaio 2016.
La condizione di convivente o di comodatario deve sussistere al momento di invio della comunicazione di inizio lavori.
In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile. Inoltre, le quote residue del “bonus” si trasferiscono automaticamente a chi acquista un immobile sul quale sono state effettuate opere che beneficiano della detrazione. Ha diritto alla detrazione anche chi esegue lavori in proprio, questa verrà calcolata unicamente sulle spese di acquisto dei materiali utilizzati.
I documenti richiesti dall’Agenzia delle Entrate
Stando al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate datato 2 novembre 2011, chi vorrà usufruire dell’agevolazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie 50% dovrà conservare ed esibire i seguenti documenti:
Inoltre, con la Legge di Bilancio 2018 è stato introdotto l’obbligo di trasmettere a ENEA le informazioni relative ai lavori di recupero del patrimonio edilizio che implementano il risparmio energetico e l’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili. In tal caso, occorrerà conservare anche la documentazione che attesta la trasmissione della comunicazione ENEA.
La comunicazione ENEA per il Bonus Casa 50%
La comunicazione a ENEA in merito ai lavori effettuati è da fare solo quando questi comportano un risparmio energetico o l’utilizzo di fonti rinnovabili, non è quindi sempre necessaria. Gli interventi che rientrano in questo tipo di adempimento appartengono a tre differenti macrocategorie:
- Strutture edilizie: gli interventi per la riduzione della trasmittanza, ovvero delle dispersioni termiche di pareti, tessi, pavimentazioni e solai che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno, dal terreno e dai vani freddi.
- Impianti tecnologici: intervenenti per l’installazione di pannelli solari termici, di pompe di calore per la climatizzazione degli ambienti, di sistemi ibridi (a pompa di calore uniti a caldaia a compensazione), scaldacqua a pompa di calore, generatori di calore a biomassa, microgeneratori, sistemi di termoregolazione e building automation, sistemi di contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati, impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo,
- Infissi: interventi mirati a ridurre la dispersione termica dell’edificio attraverso l’installazione e il miglioramento di infissi.
La comunicazione ENEA va inviata telematicamente sul sito dell’agenzia entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
Le abilitazioni amministrative per il Bonus Ristrutturazione 50%
Per eseguire opere di ristrutturazione occorrono titoli abilitativi come la SCIA o la CILA. Per richiedere la detrazione fiscale al 50% occorre conservare una copia di tutta la documentazione presentata e approvata dall’ufficio tecnico del Comune di riferimento. Se la normativa edilizia non richiede la presentazione di queste pratiche comunali, chi vuole accedere alla detrazione dovrà comunque firmare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che riporta la data di inizio dei lavori e attesta gli interventi realizzati.
La comunicazione ASL
La comunicazione all’ASL (Azienda Sanitaria Locale) è un documento introdotto dal Decreto Legislativo 9 aprile 2008 n.81. Secondo l’articolo 99 del Decreto, l’invio della comunicazione ASL è necessario quando nel cantiere sono presenti (anche se non in contemporanea) almeno due imprese, o quando la ristrutturazione è affidata a un’unica impresa la cui presunta entità di lavoro supera i 200 uomini al giorno. In tal caso, occorre inviare una comunicazione all’Azienda Sanitaria Locale competente con raccomandata con ricevuta di ritorno o con altre modalità stabilite dalla Regione. Nel documento andranno riportati:
- Le generalità del committente dei lavori,
- L’ubicazione dei lavori
- La natura dell’intervento
- I dati identificativi delle imprese esecutrici
- La data di inizio dei lavori
Conservare i bonifici parlanti
Per ottenere il Bonus Ristrutturazione 50% è fondamentale che i bonifici vengano effettuati direttamente dalla persona beneficiaria dell’incentivo, la stessa a cui sono intestate le fatture. Occorrerà fare bonifici parlanti, in cui risultano la causale del versamento i codici fiscali di chi paga e il codice fiscale, o il numero di partita IVA, del beneficiario del pagamento. Quando la spesa è sostenuta da più soggetti, sul bonifico parlante occorrerà riportare il codice fiscale di tutti i soggetti interessati.
Perdere la detrazione
La detrazione fiscale non viene riconosciuta se:
- Le opere eseguite non rispettano la normativa edilizia e urbanistica del comune dell’immobile;
- Il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale;
- Non sono state presentate le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate;
- Non viene esibita la ricevuta del bonifico, o questa è intestata a uno nominativo diverso rispetto a chi chiede la detrazione;
- Non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’ASL, quando obbligatoria;
- Si è verificata la violazione delle norme relative agli obblighi contributivi e delle norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro.
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